Por Pablo José Palacio (*)
La nueva Ley de Alquileres fue sancionada por el Congreso de la Nación en junio de 2020, cuyo número es 27.551. La misma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación estableciendo nuevas pautas para los contratos de locación
Sus disposiciones, según el artículo 23 "...entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia...", es decir que la presente Ley no se aplicará a los contratos que estuvieran en curso.
Entre los puntos más importantes a tener en cuenta podemos mencionar los siguientes:
• Se incorpora la constitución de un domicilio electrónico para las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan, donde se tendrán por eficaces.
• Con respecto a la locación habitacional, no se podrá exigirle al locatario el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes. Asimismo el depósito o garantía no podrá ser mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. Tampoco se podrá exigir "...el pago del valor llave o equivalentes y la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original..."
• Si el contrato de locación de inmueble no establece un plazo mayor se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres años.
• El locador tiene a su cargo las reparaciones por deterioro que se produzcan por cualquier causa y que no sean imputables al locatario. El locatario debe notificar al locador para que efectúe alguna reparación y ante la negativa o silencio del mismo puede realizarlas el locatario a cargo del locador. Para las reparaciones urgentes la Ley establece un plazo mínimo de 24 horas corridas a partir de la recepción de la notificación y para las reparaciones que no sean urgentes establece un plazo mínimo de 10 días corridos.
• El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones originadas en el destino que se dé a la cosa locada y las expensas ordinarias, pero no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa y tampoco las expensas comunes extraordinarias.
• A veces el contrato tiene que resolverse de forma anticipada, el locador no puede resolver el contrato de forma anticipada pero el locatario puede hacerlo si por ejemplo la cosa locada es un inmueble y transcurrieron seis meses de contrato, para esto debe notificar al locador con al menos un mes de anticipación. Si resuelve el contrato en el primer año de vigencia del mismo debe abonar al locador la suma equivalente a un mes y medio de alquiler en concepto de indemnización y si se resuelve transcurrido el primer año de vigencia tiene que pagar el equivalente a un mes.
Si la cosa locada es un inmueble destinado a vivienda, el locatario no tiene que pagar al locador por resolver el contrato, cuando después de transcurridos seis meses de contrato lo notifica con una anticipación de tres meses o más.
• Dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, en los contratos destinados a vivienda, cualquiera de las partes, locatario y locador, puede convocar a la otra parte mediante una notificación fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en caso de silencio o negativa del locador, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada y no tiene que pagar al locador en concepto de indemnización.
• La Ley establece que si la cosa locada tiene un destino habitacional, el locador debe intimar de forma fehaciente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando un plazo que no puede ser inferior a diez días corridos, especificando el lugar de pago, previo a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres.
• En caso de las locaciones habitacionales, si se requiere garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos garantías, las cuales pueden ser, a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario.
• El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, en el caso de la garantía personal puede ser hasta diez veces el valor mensual.
• El precio del alquiler en los contratos de locación de vivienda, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Dichos ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
• El locador debe declarar el contrato de locación de inmueble ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). El locatario también puede informar de la existencia del contrato de locación.
• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado entre otras funciones a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
• Con respecto a los métodos alternativos de resolución de conflictos se establece una aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.
A modo de conclusión se puede mencionar como aspecto positivo que establece la posibilidad de actualizar el precio de alquiler mediante un índice, ya que sería imposible fijar un precio de alquiler a tres años por la inflación que impera en el país.
Asimismo es positivo también la posibilidad de realizar las notificaciones electrónicas y la posibilidad de resolución anticipada, ya que el locatario no tiene que pagar al locador por resolver el contrato, cuando después de transcurridos seis meses de contrato lo notifica con una anticipación de tres meses o más.
Como aspecto negativo la ley contiene artículos que son de difícil aplicación como el caso no pode requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación o las clases de garantías que debe aceptar el locador, ya que por más que esté obligado a aceptar dichas garantías no está obligado a contratar si no puede asegurarse de alguna forma el cobro de los alquileres.
(*) Abogado
Franklin N° 268 - CP 7130
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